Kortetermijnverhuur in Duitsland: regels en advies

Geen federaal regelboek, veel lokale antwoorden

Duitsland heeft geen landelijke wet op kortetermijnverhuur. Het federale recht regelt alleen de gegevenskant: EU-verordening 2024/1028 is van toepassing sinds 20 mei 2026, het Federale Netwerkagentschap (Bundesnetzagentur) beheert het centrale digitale toegangspunt voor platformgegevens, en elke deelstaat (Land) en gemeente beslist of ze een registratieprocedure opent. Er bestaat dus geen eenvormig Duits registratienummer; u hebt er alleen een nodig waar uw stad een regeling heeft ingevoerd.

Waar de echte beslissingen vallen

De bindende beperkingen komen uit de deelstaatwetten tegen het oneigenlijk gebruik van woonruimte (Zweckentfremdungsverbot) en uit de gemeentelijke verordeningen die daarop steunen. Berlijn, Hamburg, Beieren, Noordrijn-Westfalen, Baden-Württemberg, Nedersaksen en verschillende andere deelstaten hebben zulke wetten; binnen dat kader beslist elke stad of ze van toepassing zijn, in welke wijken, hoelang een woning zonder vergunning bezoekers mag ontvangen en of er een nummer in de advertenties moet staan.

Hoe de steden op onze lijst zich verhouden

• Registratie plus de logica van het hoofdverblijf: Berlijn eist een registratienummer in elke advertentie en een vergunning om een volledig appartement te verhuren; Hamburg vereist registratie sinds 2019 en beperkt sinds 20 mei 2026 een hoofdverblijf tot acht weken per jaar zonder goedkeuring; München voerde in de zomer van 2026 een registratieplicht in en behoudt een vergunningsvrije periode van acht weken voor woningen die de eigenaar zelf bewoont; Frankfurt hanteert een jaarlijkse limiet van acht weken, met goedkeuring daarboven.
• Goedkeuring nodig boven een drempel: Keulen, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig (in de hele stad sinds september 2024), Hannover (sinds juli 2025), Neurenberg en Freiburg. Noordrijn-Westfalen vereist bovendien een woning-ID waar een verordening geldt.
• Perimeter te bevestigen: Dortmund, Bremen, Bonn, Münster en Aken passen regels alleen in aangewezen gebieden toe; Dresden stelde in mei 2026 een ontwerpverordening voor.
• Geen stadsbreed verbod door ons bevestigd: Essen, Duisburg, Bochum, Wuppertal, Bielefeld, Mannheim, Karlsruhe, Augsburg, Wiesbaden, Gelsenkirchen, Mönchengladbach, Braunschweig, Lübeck, Rostock, Potsdam, Heidelberg, Regensburg, Würzburg en Konstanz. Het bestemmings- en bouwrecht kan u daar toch beperken.

Belastingen en gastenregistratie

Veel steden heffen een overnachtings- of logiesbelasting. Sinds 1 januari 2025 hoeven Duitse gasten geen inschrijvingsformulier meer in te vullen, maar buitenlandse gasten wel, op grond van de federale wet op de bevolkingsregistratie (Bundesmeldegesetz); de formulieren worden één jaar bewaard. Huurwinsten worden aangegeven voor de inkomstenbelasting, en een hotelachtige dienstverlening kan vragen doen rijzen over bedrijfsbelasting en btw.

Wat wij in uw plaats zouden doen

Stel de huisvestingsdienst van uw stad drie vragen: bestaat er een verordening, geldt ze voor mijn straat, en heb ik een nummer nodig? Vraag de antwoorden schriftelijk en lees daarna het reglement van de vereniging van eigenaars. Wij bekijken elke Duitse aanvraag en zeggen u eerlijk of en hoe wij u kunnen helpen.