Alojamento de curta duração em Alemanha: regras e conselhos

Sem regulamento federal, muitas respostas locais

A Alemanha não tem uma lei nacional sobre arrendamento de curta duração. O direito federal apenas organiza a vertente dos dados: o Regulamento (UE) 2024/1028 aplica-se desde 20 de maio de 2026, a Agência Federal das Redes (Bundesnetzagentur) gere o ponto de entrada digital único para os dados das plataformas, e cada Land e município decide se abre um procedimento de registo. Não existe, portanto, um número de registo alemão único; só precisa de um onde a sua cidade tiver criado um regime.

Onde se tomam as verdadeiras decisões

Os limites vinculativos vêm das leis dos Länder contra o desvio de habitações do seu fim (Zweckentfremdungsverbot) e dos regulamentos municipais nelas baseados. Berlim, Hamburgo, a Baviera, a Renânia do Norte-Vestefália, o Bade-Vurtemberga, a Baixa Saxónia e vários outros Länder têm leis deste tipo; dentro delas, cada cidade decide se se aplicam, em que bairros, durante quanto tempo uma habitação pode receber visitantes sem licença e se é obrigatório indicar um número nos anúncios.

Como se comparam as cidades da nossa lista

• Registo e lógica de residência principal: Berlim exige um número de registo em todos os anúncios e uma licença para arrendar um apartamento inteiro; Hamburgo exige registo desde 2019 e, desde 20 de maio de 2026, limita a residência principal a oito semanas por ano sem autorização; Munique adotou uma obrigação de registo no verão de 2026 e mantém uma janela de oito semanas sem licença para habitações ocupadas pelo proprietário; Frankfurt aplica um limite anual de oito semanas, com autorização para além dele.
• Autorização necessária acima de um limiar: Colónia, Düsseldorf, Estugarda, Leipzig (em toda a cidade desde setembro de 2024), Hanôver (desde julho de 2025), Nuremberga e Friburgo. A Renânia do Norte-Vestefália exige também um número de identificação da habitação onde vigora um regulamento.
• Perímetro por confirmar: Dortmund, Bremen, Bona, Münster e Aachen aplicam regras apenas em zonas designadas; Dresden apresentou um projeto de regulamento em maio de 2026.
• Sem proibição em toda a cidade confirmada por nós: Essen, Duisburgo, Bochum, Wuppertal, Bielefeld, Mannheim, Karlsruhe, Augsburgo, Wiesbaden, Gelsenkirchen, Mönchengladbach, Braunschweig, Lübeck, Rostock, Potsdam, Heidelberga, Ratisbona, Würzburg e Constança. O direito urbanístico e as regras de construção podem, ainda assim, restringi-lo nestas cidades.

Impostos e registo dos hóspedes

Muitas cidades cobram uma taxa de dormida ou de alojamento. Desde 1 de janeiro de 2025, os hóspedes alemães deixaram de preencher boletim de registo, mas os estrangeiros continuam obrigados a fazê-lo ao abrigo da Lei Federal do Registo, e os boletins são guardados durante um ano. Os lucros do arrendamento são declarados para efeitos de imposto sobre o rendimento, e um serviço de tipo hoteleiro pode levantar questões de atividade comercial e de IVA.

O que faríamos no seu lugar

Faça três perguntas ao serviço de habitação da sua cidade: existe um regulamento, abrange a minha rua e preciso de um número? Obtenha as respostas por escrito e leia depois o regulamento do condomínio. Analisamos cada pedido relativo à Alemanha e dizemos-lhe com franqueza se e como podemos ajudar.