Kurzzeitvermietung in Deutschland: Regeln und Rat

Kein Bundesregelwerk, viele örtliche Antworten

In Deutschland gibt es kein bundesweites Gesetz zur Kurzzeitvermietung. Das Bundesrecht regelt nur die Datenseite: Seit dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung 2024/1028, die Bundesnetzagentur betreibt die zentrale digitale Zugangsstelle für Plattformdaten, und jedes Land und jede Gemeinde entscheidet selbst, ob ein Registrierungsverfahren eingeführt wird. Eine einheitliche deutsche Registriernummer gibt es daher nicht; Sie brauchen nur dann eine, wenn Ihre Stadt ein solches Verfahren geschaffen hat.

Wo die eigentlichen Entscheidungen fallen

Die verbindlichen Grenzen ergeben sich aus den Landesgesetzen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot) und den darauf gestützten kommunalen Satzungen. Berlin, Hamburg, Bayern, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Niedersachsen und mehrere weitere Länder haben solche Gesetze; innerhalb dieses Rahmens entscheidet jede Stadt, ob sie sie anwendet, in welchen Gebieten, wie lange eine Wohnung ohne Genehmigung an Gäste vermietet werden darf und ob eine Nummer im Inserat stehen muss.

Die Städte auf unserer Liste im Vergleich

• Registrierung plus Hauptwohnsitz-Logik: Berlin verlangt eine Registriernummer in jedem Inserat und eine Genehmigung für die Vermietung einer ganzen Wohnung; Hamburg verlangt seit 2019 eine Registrierung und begrenzt die Vermietung der Hauptwohnung seit dem 20. Mai 2026 ohne Genehmigung auf acht Wochen im Jahr; München hat im Sommer 2026 eine Registrierungspflicht beschlossen und behält für selbst genutzte Wohnungen ein genehmigungsfreies Fenster von acht Wochen; Frankfurt wendet eine jährliche Grenze von acht Wochen an, darüber hinaus ist eine Genehmigung nötig.
• Genehmigung ab einer Schwelle erforderlich: Köln, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig (stadtweit seit September 2024), Hannover (seit Juli 2025), Nürnberg und Freiburg. In Nordrhein-Westfalen ist zudem eine Wohnraum-Identitätsnummer erforderlich, wo eine Satzung gilt.
• Geltungsbereich zu bestätigen: Dortmund, Bremen, Bonn, Münster und Aachen wenden Regeln nur in ausgewiesenen Gebieten an; Dresden hat im Mai 2026 einen Satzungsentwurf vorgelegt.
• Kein stadtweites Verbot von uns bestätigt: Essen, Duisburg, Bochum, Wuppertal, Bielefeld, Mannheim, Karlsruhe, Augsburg, Wiesbaden, Gelsenkirchen, Mönchengladbach, Braunschweig, Lübeck, Rostock, Potsdam, Heidelberg, Regensburg, Würzburg und Konstanz. Planungs- und Bauordnungsrecht können Sie dort dennoch einschränken.

Steuern und Gästemeldung

Viele Städte erheben eine Übernachtungs- oder Beherbergungssteuer. Seit dem 1. Januar 2025 füllen deutsche Gäste keinen Meldeschein mehr aus, ausländische Gäste nach dem Bundesmeldegesetz aber weiterhin; die Meldescheine werden ein Jahr aufbewahrt. Mietgewinne werden in der Einkommensteuererklärung angegeben, und ein hotelähnlicher Service kann gewerbe- und umsatzsteuerliche Fragen aufwerfen.

Was wir an Ihrer Stelle tun würden

Stellen Sie dem Wohnungsamt Ihrer Stadt drei Fragen: Gibt es eine Satzung, erfasst sie meine Straße, und brauche ich eine Nummer? Lassen Sie sich die Antworten schriftlich geben und lesen Sie dann die Gemeinschaftsordnung Ihrer Eigentümergemeinschaft. Wir prüfen jede Anfrage aus Deutschland und sagen Ihnen ehrlich, ob und wie wir helfen können.