Affitti brevi in Germania: regole e consigli

Nessun codice federale, tante risposte locali

La Germania non ha una legge nazionale sulle locazioni brevi. Il diritto federale organizza solo la parte relativa ai dati: il Regolamento UE 2024/1028 si applica dal 20 maggio 2026, l'Agenzia federale delle reti (Bundesnetzagentur) gestisce il punto di accesso digitale unico per i dati delle piattaforme e ogni Land e comune decide se aprire una procedura di registrazione. Non esiste quindi un numero di registrazione tedesco unico; vi serve solo dove la vostra città ha istituito un sistema.

Dove si prendono le vere decisioni

I limiti vincolanti derivano dalle leggi dei Länder contro l'uso improprio degli alloggi (Zweckentfremdungsverbot) e dagli statuti comunali che su di esse si fondano. Berlino, Amburgo, Baviera, Renania Settentrionale-Vestfalia, Baden-Württemberg, Bassa Sassonia e diversi altri Länder hanno leggi di questo tipo; al loro interno, ogni città decide se applicarle, in quali quartieri, per quanto tempo un'abitazione può ospitare visitatori senza permesso e se negli annunci debba comparire un numero.

Come si confrontano le città del nostro elenco

• Registrazione più logica della residenza principale: Berlino richiede un numero di registrazione in ogni annuncio e un permesso per affittare un intero appartamento; Amburgo richiede la registrazione dal 2019 e, dal 20 maggio 2026, limita la residenza principale a otto settimane l'anno senza autorizzazione; Monaco ha adottato un obbligo di registrazione nell'estate 2026 e mantiene una finestra di otto settimane senza permesso per le abitazioni occupate dal proprietario; Francoforte applica un limite annuale di otto settimane, oltre il quale serve un'autorizzazione.
• Autorizzazione necessaria oltre una soglia: Colonia, Düsseldorf, Stoccarda, Lipsia (su tutto il territorio comunale da settembre 2024), Hannover (da luglio 2025), Norimberga e Friburgo. La Renania Settentrionale-Vestfalia richiede inoltre un codice identificativo dell'alloggio dove si applica uno statuto.
• Perimetro da confermare: Dortmund, Brema, Bonn, Münster e Aquisgrana applicano le regole solo in zone designate; Dresda ha presentato una bozza di statuto a maggio 2026.
• Nessun divieto esteso a tutta la città confermato da noi: Essen, Duisburg, Bochum, Wuppertal, Bielefeld, Mannheim, Karlsruhe, Augusta, Wiesbaden, Gelsenkirchen, Mönchengladbach, Braunschweig, Lubecca, Rostock, Potsdam, Heidelberg, Ratisbona, Würzburg e Costanza. Anche lì il diritto urbanistico e le norme edilizie possono comunque porre limiti.

Tasse e registrazione degli ospiti

Molte città applicano una tassa di pernottamento o di soggiorno. Dal 1° gennaio 2025 gli ospiti tedeschi non compilano più la scheda di registrazione, ma gli ospiti stranieri devono ancora farlo in base alla legge federale sulla registrazione anagrafica, e i moduli si conservano per un anno. Gli utili da locazione si dichiarano ai fini dell'imposta sul reddito, e un servizio di tipo alberghiero può sollevare questioni di imposta sulle attività produttive e di IVA.

Che cosa faremmo al vostro posto

Fate tre domande all'ufficio casa della vostra città: esiste uno statuto, copre la mia via, mi serve un numero? Fatevi dare le risposte per iscritto, poi leggete il regolamento dell'associazione dei proprietari. Esaminiamo ogni richiesta relativa alla Germania e vi diciamo con franchezza se e come possiamo aiutarvi.