الإيجار قصير المدى في ألمانيا: القواعد والنصائح

لا مرجع اتحادي، بل إجابات محلية كثيرة

لا يوجد في ألمانيا قانون وطني شامل للإيجار القصير المدة. فالقانون الاتحادي لا ينظّم سوى جانب البيانات: إذ تسري اللائحة الأوروبية 2024/1028 منذ 20 مايو 2026، وتدير الوكالة الاتحادية للشبكات (Bundesnetzagentur) نقطة الدخول الرقمية الموحّدة لبيانات المنصات، وتقرّر كل ولاية (Land) وكل بلدية هل تفتح إجراء تسجيل أم لا. وبالتالي لا يوجد رقم تسجيل ألماني موحّد؛ ولا تحتاج إليه إلا حيث أنشأت مدينتك نظامًا لذلك.

أين تُتخذ القرارات الفعلية

تأتي القيود الملزمة من قوانين الولايات لمكافحة إساءة استخدام المساكن (Zweckentfremdungsverbot) ومن الأنظمة البلدية المبنية عليها. ولدى برلين وهامبورغ وبافاريا وشمال الراين-وستفاليا وبادن-فورتمبيرغ وسكسونيا السفلى وعدة ولايات أخرى قوانين من هذا النوع؛ وفي إطارها تقرّر كل مدينة هل تطبّقها، وفي أي أحياء، وكم من الوقت يمكن لمسكن أن يستقبل زوارًا دون ترخيص، وهل يجب أن يظهر رقم في الإعلانات.

مقارنة بين المدن المدرجة في قائمتنا

• تسجيل مع منطق المسكن الرئيسي: تشترط برلين رقم تسجيل في كل إعلان وترخيصًا لتأجير شقة كاملة؛ وتشترط هامبورغ التسجيل منذ 2019، ومنذ 20 مايو 2026 تحصر تأجير المسكن الرئيسي في ثمانية أسابيع سنويًا دون موافقة؛ واعتمدت ميونيخ واجب التسجيل في صيف 2026 وتحتفظ بنافذة ثمانية أسابيع دون ترخيص للمساكن التي يشغلها ملّاكها؛ وتطبّق فرانكفورت حدًّا سنويًا بثمانية أسابيع مع اشتراط الموافقة فيما يتجاوزه.
• موافقة لازمة فوق عتبة معيّنة: كولونيا، ودوسلدورف، وشتوتغارت، ولايبزيغ (على مستوى المدينة كلها منذ سبتمبر 2024)، وهانوفر (منذ يوليو 2025)، ونورمبرغ، وفرايبورغ. كما تشترط شمال الراين-وستفاليا رقم تعريف للمسكن حيثما يسري نظام بلدي.
• النطاق الجغرافي بحاجة إلى تأكيد: دورتموند وبريمن وبون ومونستر وآخن تطبّق القواعد في مناطق محددة فقط؛ وقدّمت درسدن مشروع نظام في مايو 2026.
• لم نتأكد من أي حظر على مستوى المدينة كلها: إيسن، ودويسبورغ، وبوخوم، وفوبرتال، وبيليفيلد، ومانهايم، وكارلسروه، وأوغسبورغ، وفيسبادن، وغيلزنكيرشن، ومونشنغلادباخ، وبراونشفايغ، ولوبيك، وروستوك، وبوتسدام، وهايدلبرغ، وريغنسبورغ، وفورتسبورغ، وكونستانس. ومع ذلك قد تقيّدك هناك قوانين التخطيط وقواعد البناء.

الضرائب وسجلات الضيوف

تفرض مدن كثيرة ضريبة مبيت أو ضريبة إقامة. ومنذ 1 يناير 2025 لم يعد الضيوف الألمان يملؤون استمارة تسجيل، لكن الضيوف الأجانب ما زالوا ملزمين بها بموجب القانون الاتحادي للتسجيل، وتُحفظ الاستمارات لمدة سنة واحدة. وتُصرَّح أرباح الإيجار لضريبة الدخل، وقد تثير الخدمة الشبيهة بالخدمة الفندقية مسائل تتعلق بالضريبة التجارية وضريبة القيمة المضافة.

ما كنا سنفعله لو كنا مكانك

اطرح على مكتب الإسكان في مدينتك ثلاثة أسئلة: هل يوجد نظام بلدي، وهل يشمل شارعي، وهل أحتاج إلى رقم؟ احصل على الإجابات كتابيًا، ثم اقرأ قواعد جمعية الملّاك. نحن ندرس كل استفسار يخص ألمانيا ونخبرك بصدق هل يمكننا مساعدتك وكيف.