Kortetermijnverhuur in Oostenrijk: regels en advies

Negen deelstaten, nog geen register

Oostenrijk laat kortetermijnverhuur over aan zijn negen deelstaten (Länder), die bevoegd zijn voor bouwrecht, ruimtelijke ordening en toeristische heffingen. EU-verordening 2024/1028 is van toepassing sinds 20 mei 2026, maar volgens het federale ministerie van Economie had bij de inwerkingtreding nog geen enkele deelstaat een registratieprocedure ingevoerd; het ministerie zal het centrale digitale toegangspunt beheren zodra een deelstaat daarvoor kiest. Voorlopig is er dus geen Oostenrijks registratienummer om te vermelden.

Wenen: een drempel van 90 dagen en een register in aantocht

Volgens de Weense bouwverordening mag u uw eigen woning tot 90 dagen per kalenderjaar zonder vergunning aan bezoekers verhuren, op voorwaarde dat ze uw hoofdverblijf blijft; vennootschappen kunnen zich hier niet op beroepen. Boven 90 dagen is buiten woonzones (Wohnzonen) een uitzonderingsvergunning van maximaal vijf jaar mogelijk, onder voorwaarden voor het gebouw, terwijl die weg binnen een Wohnzone gesloten is. Op 19 september 2026 kondigde de stad een registratiewet aan, die in november 2026 aan de gemeenteraad wordt voorgelegd, met registratie gepland vanaf 1 januari 2027.

Vier steden, vier situaties

• Wenen: plafond van 90 dagen voor een hoofdverblijf; daarboven een vergunning of niets, afhankelijk van de zone.
• Graz: geen specifieke gemeentelijke limiet, omdat vragen over het gebruik van gebouwen bij Stiermarken liggen; de stad int haar overnachtingsheffing bij de verhuurders die ze identificeert.
• Salzburg: artikel 31b van de Salzburgse wet op de ruimtelijke ordening beschouwt toeristisch gebruik van appartementen als oneigenlijk gebruik, tenzij een uitzondering geldt, zoals echte particuliere kamerverhuur in het hoofdverblijf van de eigenaar of zones voorbehouden aan tweede woningen; de boetes zijn zwaar.
• Innsbruck: het Tiroolse ruimtelijkeordeningsrecht beschouwt een appartement dat aan toeristen wordt verhuurd doorgaans als een onwettige vrijetijdswoning, tenzij de eigenaar in hetzelfde gebouw woont of het als een echt horecabedrijf wordt uitgebaat.

Papierwerk dat overal geldt

Elke aanbieder van logies, particuliere kamerverhuur inbegrepen, moet volgens de meldingswet (Meldegesetz) een gastenregister bijhouden en aankomsten binnen 24 uur registreren. Elke deelstaat bepaalt zijn eigen lokale toeristenbelasting, die de verhuurders doorgaans innen en afdragen. Huurwinsten moeten worden aangegeven voor de inkomstenbelasting, en een hotelachtige dienstverlening kan vragen doen rijzen op het vlak van handelsrecht en btw.

Ons advies voordat u adverteert

Begin bij de bestemming, niet bij de prijs: ga in Wenen na of het gebouw in een Wohnzone ligt; vraag in Salzburg en Tirol of een uitzondering echt op uw appartement van toepassing is. Houd vanaf de eerste boeking het aantal nachten bij en bereid u voor op het Weense register. Stuur ons het adres; wij bestuderen elke aanvraag en geven u een eerlijk antwoord over of en hoe wij u kunnen helpen.