Kurzzeitvermietung in Österreich: Regeln und Rat

Neun Länder, noch kein Register

Österreich überlässt die Kurzzeitvermietung seinen neun Bundesländern, die für Baurecht, Raumordnung und Tourismusabgaben zuständig sind. Seit dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung 2024/1028, doch nach Angaben des Wirtschaftsministeriums hatte zu diesem Zeitpunkt noch kein Land ein Registrierungsverfahren umgesetzt; das Ministerium wird die zentrale digitale Zugangsstelle betreiben, sobald sich ein Land dafür entscheidet. Derzeit gibt es also keine österreichische Registriernummer, die anzugeben wäre.

Wien: eine 90-Tage-Schwelle und ein Register in Vorbereitung

Nach der Wiener Bauordnung dürfen Sie Ihre eigene Wohnung bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr ohne Genehmigung an Gäste vermieten, sofern sie Ihr Hauptwohnsitz bleibt; Unternehmen können sich darauf nicht berufen. Über 90 Tage hinaus ist außerhalb von Wohnzonen eine auf fünf Jahre befristete Ausnahmebewilligung möglich, geknüpft an Bedingungen für das Gebäude; innerhalb einer Wohnzone ist dieser Weg verschlossen. Am 19. September 2026 kündigte die Stadt ein Registrierungsgesetz an, das im November 2026 dem Gemeinderat vorgelegt werden soll; die Registrierung ist ab dem 1. Jänner 2027 geplant.

Vier Städte, vier Situationen

• Wien: 90-Tage-Grenze für den Hauptwohnsitz; darüber hinaus je nach Zone eine Bewilligung oder gar nichts.
• Graz: keine eigene kommunale Grenze, weil Fragen der Baunutzung beim Land Steiermark liegen; die Stadt hebt ihre Nächtigungsabgabe bei den Gastgebern ein, die sie ermittelt.
• Salzburg: § 31b des Salzburger Raumordnungsgesetzes wertet die touristische Nutzung von Wohnungen als Zweckentfremdung, sofern keine Ausnahme greift, etwa echte private Zimmervermietung im Hauptwohnsitz des Eigentümers oder für Zweitwohnungen vorgesehene Gebiete; die Strafen sind hoch.
• Innsbruck: Das Tiroler Raumordnungsrecht behandelt eine an Touristen vermietete Wohnung in der Regel als unzulässigen Freizeitwohnsitz, es sei denn, der Eigentümer wohnt im selben Gebäude oder es handelt sich um einen echten Beherbergungsbetrieb.

Formalitäten, die überall gelten

Jeder Unterkunftgeber, auch bei privater Zimmervermietung, muss nach dem Meldegesetz ein Gästeverzeichnis führen und Ankünfte binnen 24 Stunden erfassen. Jedes Land legt seine eigene Ortstaxe bzw. Tourismusabgabe fest, die die Gastgeber in der Regel einheben und abführen. Mietgewinne sind in der Einkommensteuer zu erklären, und ein beherbergungsähnlicher Service kann gewerberechtliche und umsatzsteuerliche Fragen aufwerfen.

Unser Rat, bevor Sie inserieren

Beginnen Sie mit der Widmung, nicht mit dem Preis: Klären Sie in Wien, ob das Gebäude in einer Wohnzone liegt; fragen Sie in Salzburg und Tirol, ob eine Ausnahme Ihre Wohnung wirklich erfasst. Zählen Sie die Nächte ab der ersten Buchung und bereiten Sie sich auf das Wiener Register vor. Schicken Sie uns die Adresse; wir prüfen jede Anfrage und sagen Ihnen klar, ob und wie wir helfen können.