Alojamento de curta duração em França: regras e conselhos

O que a lei francesa exige hoje

A França regula os alojamentos mobilados para férias, os chamados meublés de tourisme, sobretudo através da lei Le Meur de 19 de novembro de 2024. Desde 20 de maio de 2026, cada um destes alojamentos tem de ser declarado num serviço nacional único em linha, que atribui o número de registo a indicar em cada anúncio no Airbnb ou no Booking, em conformidade com o Regulamento (UE) 2024/1028. A habitação principal pode ser arrendada até 120 noites por ano, e a comuna pode baixar esse teto para 90. As exigências de desempenho energético (DPE) estão também a ser introduzidas progressivamente para os alojamentos turísticos.

Quem decide a nível local

A comuna é a autoridade decisiva. Para além do limite de noites, pode sujeitar uma segunda habitação a uma autorização de mudança de uso (changement d'usage), obrigatória nas maiores cidades e facultativa nas restantes, e associar a essa autorização uma compensação, quotas ou prazos. Explorar sem ela expõe o proprietário a coimas pesadas.

Como se comparam as cidades que cobrimos

• Habitação principal limitada a 90 noites, regime estrito para segundas habitações: Paris, Marselha, Lyon e Bordéus, onde uma segunda habitação precisa, em regra, de autorização de mudança de uso com compensação.
• Autorização de mudança de uso para segundas habitações, em condições locais: Toulouse, Nice (com quota anual), Nantes, Montpellier, Estrasburgo, Lille, Rennes, Aix-en-Provence, Avinhão, Versalhes, La Rochelle, Cannes, Colmar, Annecy e Bayonne.
• Apenas o registo nacional, tanto quanto apurámos: Dijon, Perpignan, Antibes e Ajaccio.
• Posição local ainda em verificação: Toulon, Reims, Nîmes e Tours.

As regras municipais mudam depressa, pelo que cada um destes pontos deve ser confirmado junto da câmara municipal (mairie) antes de assumir qualquer compromisso.

Impostos e formalidades do dia a dia

A maioria das comunas cobra uma taxa turística por noite (taxe de séjour); as plataformas cobram-na muitas vezes, mas o anfitrião continua responsável quando não o fazem. Os hóspedes estrangeiros preenchem uma ficha individual de polícia, que deve guardar durante seis meses. Os rendimentos do arrendamento mobilado são tributados como lucros comerciais (BIC): desde 2025, o regime simplificado micro-BIC permite uma dedução forfetária de 30% nos alojamentos não classificados até 15 000 € de receitas, e de 50% nos alojamentos classificados até 77 700 €. Podem ainda ser devidas contribuições sociais.

O nosso conselho antes de publicar o anúncio

Comece pela câmara municipal, não pela plataforma: pergunte se a sua comuna aplica 90 ou 120 noites e se o imóvel precisa de autorização de mudança de uso, e verifique a classificação DPE. Pondere pedir a classificação oficial do apartamento, porque altera o resultado fiscal. Envie-nos a morada e o uso que pretende dar ao imóvel; analisamos cada pedido e dizemos-lhe com franqueza se e como podemos ajudar.