Affitti brevi in Francia: regole e consigli

Che cosa impone oggi la legge francese

La Francia disciplina gli affitti turistici ammobiliati, i cosiddetti meublés de tourisme, soprattutto con la legge Le Meur del 19 novembre 2024. Dal 20 maggio 2026 ogni alloggio di questo tipo va dichiarato su un unico servizio online nazionale, che rilascia il numero di registrazione da riportare in ogni annuncio su Airbnb o Booking, in linea con il Regolamento UE 2024/1028. L'abitazione principale può essere affittata fino a 120 notti l'anno, e il comune può abbassare questo tetto a 90. Anche per gli affitti turistici vengono introdotti progressivamente requisiti di prestazione energetica (DPE).

Chi decide a livello locale

L'autorità decisiva è il comune. Oltre al tetto di notti, può subordinare l'affitto di una seconda casa a un'autorizzazione al cambio di destinazione d'uso (changement d'usage), obbligatoria nelle città più grandi e facoltativa altrove, e può legarvi compensazioni, quote o limiti di durata. Chi opera senza questa autorizzazione si espone a sanzioni pesanti.

Come si collocano le città che seguiamo

• Abitazione principale limitata a 90 notti, regime severo per le seconde case: Parigi, Marsiglia, Lione e Bordeaux, dove una seconda casa richiede in genere l'autorizzazione al cambio d'uso con compensazione.
• Autorizzazione al cambio d'uso per le seconde case, a condizioni locali: Tolosa, Nizza (con una quota annuale), Nantes, Montpellier, Strasburgo, Lilla, Rennes, Aix-en-Provence, Avignone, Versailles, La Rochelle, Cannes, Colmar, Annecy e Bayonne.
• Solo registrazione nazionale, per quanto abbiamo potuto verificare: Digione, Perpignano, Antibes e Ajaccio.
• Posizione locale ancora in fase di verifica: Tolone, Reims, Nîmes e Tours.

Le regole comunali cambiano in fretta: ciascuno di questi punti va confermato con il municipio prima di impegnarsi.

Fisco e adempimenti quotidiani

La maggior parte dei comuni applica un'imposta di soggiorno (taxe de séjour) per notte; spesso la riscuotono le piattaforme, ma quando non lo fanno resta responsabile l'host. Gli ospiti stranieri compilano una scheda individuale di polizia, da conservare per sei mesi. I redditi da affitto ammobiliato sono tassati come reddito commerciale (BIC): dal 2025 il regime semplificato micro-BIC prevede un abbattimento forfettario del 30% per gli alloggi non classificati fino a 15.000 € di incassi, e del 50% per quelli classificati fino a 77.700 €. Possono essere dovuti anche i contributi sociali.

Il nostro consiglio prima di pubblicare l'annuncio

Partite dal municipio, non dalla piattaforma: chiedete se il vostro comune applica 90 o 120 notti e se l'immobile richiede l'autorizzazione al cambio d'uso, e verificate la sua classe DPE. Valutate la classificazione ufficiale dell'appartamento, perché cambia il risultato fiscale. Inviateci l'indirizzo e l'uso che avete in mente: esaminiamo ogni richiesta e vi diciamo con franchezza se e come possiamo aiutarvi.