Affitti brevi in Regno Unito: regole e consigli
Cosa chiede la legge in Regno Unito ai proprietari che affittano su Airbnb o Booking, quali città sono aperte o regolamentate, e i nostri consigli concreti. Aggiornato il 10/10/2026.
Quattro nazioni, quattro regimi
Il Regno Unito non ha un'unica legge sugli affitti brevi: Inghilterra, Scozia, Galles e Irlanda del Nord fissano ciascuna le proprie regole, e il regolamento UE sulla registrazione non si applica.
Inghilterra: un registro in arrivo
In Inghilterra non è ancora in vigore né una licenza né un registro. Il Levelling-up and Regeneration Act 2023 prevede un registro nazionale e il 3 settembre 2026 il governo ha dichiarato che dovrebbe essere pienamente operativo entro marzo 2027; i dati richiesti e le tariffe non sono ancora definiti. Nella Greater London, affittare un'abitazione per più di 90 notti in un anno solare richiede un permesso urbanistico (planning permission). Altrove, i council valutano caso per caso se un affitto breve intensivo costituisca un cambio sostanziale di destinazione d'uso.
Scozia, Galles e Irlanda del Nord
In Scozia ogni affitto breve richiede una licenza del council locale, e i council possono istituire control areas in cui affittare un immobile che non è la propria abitazione principale richiede un permesso urbanistico; tutta Edimburgo lo è dal settembre 2022, e la sua tassa sui visitatori del 5% sulle prime cinque notti si applica dal 24 luglio 2026. Il Galles apre un registro nazionale delle strutture ricettive il 1° ottobre 2026, con registrazione obbligatoria entro il 31 marzo 2027. L'Irlanda del Nord richiede un certificato di Tourism NI.
Le città del nostro elenco
- Soglia di 90 notti: Londra.
- Licenza più control area estesa a tutta la città: Edimburgo.
- Licenza o certificato obbligatori: Glasgow, Aberdeen e Dundee in Scozia; Belfast tramite Tourism NI.
- Registro in apertura a ottobre 2026: Cardiff e Swansea.
- Ancora nessuna licenza, aspetti urbanistici valutati localmente: Birmingham, Manchester, Leeds, Liverpool, Bristol, Sheffield, Bradford, Leicester, Coventry, Nottingham, Newcastle upon Tyne, Brighton and Hove, Hull, Plymouth, Wolverhampton, Derby, Stoke-on-Trent, Southampton, Portsmouth, York, Bournemouth, Oxford, Cambridge, Norwich, Blackpool, Exeter, Bath, Chester e Canterbury.
Fisco
Il regime fiscale delle furnished holiday lettings è stato abolito da aprile 2025, quindi gli utili degli affitti brevi sono ora tassati secondo le stesse regole degli altri redditi immobiliari.
Il nostro consiglio
Leggete prima le condizioni del vostro contratto di leasehold e del mutuo, perché molti vietano gli affitti brevi, poi chiedete al council qual è la situazione urbanistica. Parlateci dell'immobile: esaminiamo ogni richiesta e vi diciamo con franchezza se e come possiamo aiutarvi.
Dove rende di più: mercati AirDNA
| Mercato | Prezzo medio/notte | Occupazione | Ricavo annuo medio | Regole |
|---|---|---|---|---|
| Edinburgh | €230 | 68% | €47,690 | freeze |
| Gloucester Cheltenham | €234 | 56% | €39,662 | open |
| Lake District | €223 | 58% | €36,607 | open |
| London | €189 | 63% | €35,756 | night cap |
| Suffolk | €245 | 53% | €35,491 | open |
| West Yorkshire | €206 | 57% | €34,978 | open |
| Stirling | €210 | 58% | €34,459 | licence |
| Peak District | €201 | 57% | €34,333 | open |
AirDNA 2026: mercati con almeno 150 annunci attivi e oltre 30.000 $ di ricavo annuo per annuncio, convertiti a 1 EUR = 1.1567 USD. Sono i mercati più forti, non la media nazionale né una promessa.
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Domande frequenti
Airbnb è legale in Regno Unito?
Il Regno Unito divide le regole sugli affitti brevi tra quattro nazioni: l'Inghilterra attende un registro, la Scozia rilascia licenze a ogni host, il Galles apre un registro e Londra limita le notti.
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Fonti
- Landlord Knowledge — Government sets March 2027 target for England short-let register (2026-09-07)
- GOV.WALES — Registering visitor accommodation: overview (2026-09-24)
- Houst — Edinburgh short-lets 2026: licence, planning and 5% levy (2026-05-18)
- gov.scot — Short-term lets: regulation information (consulté 2026-09-27)
- legislation.gov.uk — Deregulation Act 2015 (London 90-night rule) (2015)
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