Affitti brevi in Svizzera: regole e consigli

Berna fissa la cornice, i cantoni scrivono le regole

La Svizzera è fuori dall'UE e non esiste una legge federale sulle locazioni brevi. L'Ufficio federale delle abitazioni, in indicazioni aggiornate ad agosto 2026, rinvia invece ai cantoni e ai comuni, che intervengono tramite la pianificazione del territorio, le misure cantonali in materia di locazione, le licenze per la ricettività, le tasse di soggiorno e la notifica degli ospiti. Il risultato è un mosaico in cui due comuni vicini possono trattare lo stesso appartamento in modo molto diverso.

Una mappa città per città

• Tetti di giorni: Ginevra consente di affittare un'abitazione fino a 90 giorni l'anno; oltre, serve una domanda alla polizia cantonale del commercio. Il Canton Vaud richiede un permesso di cambio di destinazione quando un alloggio in locazione è affittato a breve termine per più di 90 giorni l'anno, il che riguarda Losanna. Lucerna combina la registrazione obbligatoria con una regola di 90 notti. Berna limita l'affitto nel suo centro storico a 90 giorni l'anno.
• Numero di identificazione: il Ticino è stato il primo cantone a imporre un numero di identificazione negli annunci, il che vale a Lugano.
• Via urbanistica: dal 1° settembre 2026 Zurigo non conteggia più le locazioni brevi commerciali senza residenza principale nelle quote abitative obbligatorie; tale uso può richiedere una licenza edilizia anche senza lavori e deve essere dichiarato, mentre è escluso l'affitto occasionale della propria abitazione durante le assenze.
• Regole in preparazione: il 23 settembre 2026 il parlamento di Basilea Città ha approvato una mozione che chiede al governo di elaborare un obbligo di registrazione; non esistono ancora né un testo né una data.

Tasse, ospiti e contratti di locazione

Le tasse di soggiorno sono cantonali o comunali e in alcuni luoghi, tra cui Ginevra, le piattaforme le riscuotono automaticamente. Gli host devono notificare gli ospiti stranieri secondo la procedura che ogni cantone applica in attuazione della legge federale sugli stranieri. I redditi da locazione sono imponibili. Gli inquilini necessitano del consenso del locatore per sublocare, e gli alloggi sovvenzionati a Ginevra non possono essere sublocati affatto.

Che cosa raccomandiamo

Considerate il comune il vostro regolatore: chiedete se si applica un tetto di giorni, un numero o un permesso prima di arredare qualsiasi cosa, e verificate il regolamento di comproprietà. A Zurigo e a Basilea esaminate con attenzione i nuovi regimi se il vostro progetto si basa su un affitto tutto l'anno. Parlateci dell'immobile e vi daremo un parere onesto su se e come possiamo aiutarvi.