Location courte durée en Portugal : règles et conseils

Le fonctionnement du cadre national

Au Portugal, la location de courte durée s'appelle alojamento local (AL). Chaque logement est inscrit au registre national (RNAL) au moyen d'une communication préalable déposée auprès de la municipalité, qui dispose de 60 jours pour s'y opposer, ou de 90 jours dans les zones de confinement. Le décret-loi 76/2024 du 23 octobre 2024 est revenu sur plusieurs mesures du paquet Mais Habitação de 2023 : il a levé la suspension nationale des nouveaux enregistrements en appartement, la limite de validité de cinq ans et la contribution extraordinaire sur l'AL, et remplacé l'autorisation préalable de la copropriété par un droit pour celle-ci de s'opposer à un logement qui trouble les résidents.

Les municipalités tiennent la plume

Les conseils municipaux peuvent adopter leur propre règlement de l'AL et délimiter des zones de confinement (áreas de contenção) où les nouveaux enregistrements sont restreints et où les enregistrements existants ne peuvent pas être librement cédés. Un décret-loi de 2026 donne aux municipalités comptant plus de 1 000 enregistrements jusqu'au 31 décembre 2026 pour se prononcer sur un règlement, et autorise une seule prolongation de toute suspension des nouveaux enregistrements, jamais au-delà de cette date.

Nos villes portugaises

• Centres historiques fermés ou sous quota : Lisbonne et Porto, où plusieurs paroisses centrales n'acceptent plus aucun nouveau logement et où d'autres fonctionnent avec des plafonds.
• Suspensions ou restrictions sévères signalées : Funchal, Sintra et Vila Nova de Gaia ; les modalités évoluent et doivent être vérifiées auprès de la câmara (mairie).
• Enregistrement sans moratoire, à notre connaissance : Cascais, où un règlement municipal est en préparation, ainsi que Loulé (y compris Vilamoura et Quarteira), Faro et Portimão.
• Position municipale pas encore confirmée : Braga et Coimbra.

Voyageurs, taxes et revenus

Les séjours des voyageurs étrangers doivent être déclarés à l'agence de l'immigration AIMA, anciennement SEF, via le système SIBA. Lisbonne, Porto et un certain nombre d'autres municipalités perçoivent une taxe touristique municipale par nuitée. Les revenus de l'AL doivent être déclarés au Portugal, y compris par les propriétaires qui vivent à l'étranger, et le règlement européen sur l'enregistrement fait désormais du numéro RNAL la référence sur chaque plateforme.

Conseils pratiques

Avant de signer l'acte, demandez à la câmara si la paroisse se trouve dans une zone de confinement et si l'enregistrement du vendeur vous serait transmis. Entretenez de bonnes relations avec la copropriété, car une opposition documentée peut conduire la municipalité à annuler un enregistrement. Communiquez-nous l'adresse : nous étudions chaque demande et vous disons en toute franchise si nous pouvons vous aider, et comment.