Affitti brevi in Portogallo: regole e consigli

Come funziona il quadro nazionale

In Portogallo l'affitto breve si chiama alojamento local (AL). Ogni unità è iscritta nel registro nazionale (RNAL) tramite una comunicazione preventiva presentata al comune, che ha 60 giorni per opporsi, o 90 nelle aree di contenimento. Il Decreto-Legge 76/2024 del 23 ottobre 2024 ha annullato diverse misure del pacchetto Mais Habitação del 2023: ha revocato la sospensione nazionale delle nuove registrazioni negli appartamenti, il limite di validità di cinque anni e il contributo straordinario sull'AL, e ha sostituito l'autorizzazione preventiva del condominio con il diritto del condominio di opporsi a un'unità che disturba i residenti.

La penna è in mano ai comuni

I comuni possono adottare un proprio regolamento sull'AL e delimitare aree di contenimento (áreas de contenção) in cui le nuove registrazioni sono limitate e quelle esistenti non possono essere trasferite liberamente. Un decreto-legge del 2026 concede ai comuni con più di 1.000 registrazioni tempo fino al 31 dicembre 2026 per decidere su un regolamento e consente un'unica proroga di eventuali sospensioni delle nuove registrazioni, mai oltre quella data.

Le nostre città portoghesi

• Centri storici chiusi o soggetti a quote: Lisbona e Porto, dove diverse freguesias centrali non accettano nuove unità e altre operano con limiti.
• Sospensioni o restrizioni severe segnalate: Funchal, Sintra e Vila Nova de Gaia; i dettagli sono in evoluzione e vanno verificati con la câmara municipale.
• Registrazione senza moratoria, per quanto abbiamo potuto verificare: Cascais, dove è in preparazione un regolamento comunale, oltre a Loulé (comprese Vilamoura e Quarteira), Faro e Portimão.
• Posizione comunale non ancora confermata: Braga e Coimbra.

Ospiti, tributi e redditi

I soggiorni degli ospiti stranieri vanno comunicati all'agenzia per l'immigrazione AIMA, già SEF, tramite il sistema SIBA. Lisbona, Porto e diversi altri comuni applicano una tassa turistica comunale per notte. I redditi da AL vanno dichiarati in Portogallo, anche dai proprietari che vivono all'estero, e il regolamento UE sulla registrazione fa ora del numero RNAL il riferimento su ogni piattaforma.

Consigli pratici

Prima di firmare il rogito, chiedete alla câmara se la freguesia rientra in un'area di contenimento e se la registrazione del venditore passerebbe a voi. Mantenete buoni rapporti con il condominio, perché un'opposizione documentata può portare il comune a cancellare una registrazione. Comunicateci l'indirizzo: esaminiamo ogni richiesta e vi diciamo con franchezza se e come possiamo aiutarvi.