Kortetermijnverhuur in Portugal: regels en advies

Hoe het nationale kader werkt

In Portugal heet kortetermijnverhuur alojamento local (AL). Elke eenheid wordt opgenomen in het nationale register (RNAL) via een voorafgaande melding bij de gemeente, die 60 dagen heeft om bezwaar te maken, of 90 dagen in beperkingszones. Het Decreto-Lei 76/2024 van 23 oktober 2024 draaide verschillende maatregelen van het pakket Mais Habitação uit 2023 terug: het hief de landelijke opschorting van nieuwe registraties in appartementen op, evenals de geldigheidsbeperking van vijf jaar en de buitengewone AL-heffing, en verving de voorafgaande toestemming van de mede-eigendom door een recht van de mede-eigenaars om zich te verzetten tegen een eenheid die bewoners stoort.

De gemeenten hebben de pen in handen

Gemeenten mogen eigen AL-reglementen aannemen en beperkingszones (áreas de contenção) afbakenen, waar nieuwe registraties beperkt zijn en bestaande niet vrij kunnen worden overgedragen. Een decreet-wet uit 2026 geeft gemeenten met meer dan 1.000 registraties tot 31 december 2026 om over een reglement te beslissen, en staat één enkele verlenging toe van een opschorting van nieuwe registraties, nooit voorbij die datum.

Onze Portugese steden

• Historische centra gesloten of onder quotum: Lissabon en Porto, waar verschillende centrale parochies geen nieuwe eenheden meer aanvaarden en andere met limieten werken.
• Opschortingen of strikte beperkingen gemeld: Funchal, Sintra en Vila Nova de Gaia; de details veranderen en moeten bij de câmara (het gemeentebestuur) worden nagevraagd.
• Registratie zonder moratorium, voor zover wij konden nagaan: Cascais, waar een gemeentelijk reglement in voorbereiding is, evenals Loulé (inclusief Vilamoura en Quarteira), Faro en Portimão.
• Gemeentelijk standpunt nog niet bevestigd: Braga en Coimbra.

Gasten, heffingen en inkomsten

Verblijven van buitenlandse gasten moeten via het SIBA-systeem worden gemeld aan het migratieagentschap AIMA, het vroegere SEF. Lissabon, Porto en een aantal andere gemeenten heffen per nacht een gemeentelijke toeristenbelasting. AL-inkomsten moeten in Portugal worden aangegeven, ook door eigenaars die in het buitenland wonen, en door de Europese registratieverordening is het RNAL-nummer voortaan de referentie op elk platform.

Praktisch advies

Vraag de câmara vóór het tekenen van de akte of de parochie in een beperkingszone ligt en of de registratie van de verkoper op u zou overgaan. Houd de relatie met de mede-eigenaars goed, want een gedocumenteerd verzet kan de gemeente ertoe brengen een registratie te schrappen. Deel het adres met ons; wij bestuderen elke aanvraag en zeggen u eerlijk of en hoe wij u kunnen helpen.