Alojamento de curta duração em Portugal: regras e conselhos

Como funciona o quadro nacional

Em Portugal, o arrendamento de curta duração chama-se alojamento local (AL). Cada unidade é inscrita no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) mediante uma comunicação prévia apresentada à câmara municipal, que dispõe de 60 dias para se opor, ou de 90 dias nas áreas de contenção. O Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro de 2024, reverteu várias medidas do pacote Mais Habitação de 2023: levantou a suspensão nacional de novos registos em apartamentos, o limite de validade de cinco anos e a contribuição extraordinária sobre o AL, e substituiu a autorização prévia do condomínio por um direito de o condomínio se opor a uma unidade que perturbe os moradores.

Os municípios têm a caneta na mão

As câmaras podem aprovar os seus próprios regulamentos de AL e delimitar áreas de contenção (áreas de contenção), onde os novos registos ficam restringidos e os existentes não podem ser livremente transmitidos. Um decreto-lei de 2026 dá aos municípios com mais de 1000 registos até 31 de dezembro de 2026 para decidirem sobre um regulamento, e permite uma única prorrogação de qualquer suspensão de novos registos, nunca para além dessa data.

As nossas cidades portuguesas

• Centros históricos fechados ou sujeitos a quotas: Lisboa e Porto, onde várias freguesias centrais não aceitam novas unidades e outras funcionam com limites.
• Suspensões ou restrições apertadas noticiadas: Funchal, Sintra e Vila Nova de Gaia; os pormenores estão a mudar e devem ser confirmados junto da câmara.
• Registo sem moratória, tanto quanto apurámos: Cascais, onde está a ser preparado um regulamento municipal, bem como Loulé (incluindo Vilamoura e Quarteira), Faro e Portimão.
• Posição municipal ainda por confirmar: Braga e Coimbra.

Hóspedes, taxas e rendimentos

As estadias de hóspedes estrangeiros têm de ser comunicadas à agência para as migrações AIMA, antigo SEF, através do sistema SIBA. Lisboa, o Porto e vários outros municípios cobram uma taxa municipal turística por noite. Os rendimentos do AL têm de ser declarados em Portugal, também pelos proprietários que vivem no estrangeiro, e o regulamento europeu sobre o registo faz agora do número do RNAL a referência em todas as plataformas.

Conselhos práticos

Antes de assinar a escritura, pergunte à câmara se a freguesia se situa numa área de contenção e se o registo do vendedor passaria para si. Mantenha boas relações com o condomínio, porque uma oposição fundamentada pode levar o município a cancelar um registo. Partilhe connosco a morada; analisamos cada pedido e dizemos-lhe com franqueza se e como podemos ajudar.