Kurzzeitvermietung in Portugal: Regeln und Rat

So funktioniert der nationale Rahmen

In Portugal heißt die Kurzzeitvermietung alojamento local (AL). Jede Einheit wird über eine Vorabmitteilung an die Gemeinde in das nationale Register (RNAL) eingetragen; die Gemeinde hat 60 Tage Zeit für einen Einspruch, in Eindämmungszonen 90 Tage. Das Gesetzesdekret 76/2024 vom 23. Oktober 2024 hat mehrere Maßnahmen des Pakets Mais Habitação von 2023 rückgängig gemacht: Es hob die landesweite Aussetzung neuer Registrierungen in Wohnungen, die Befristung auf fünf Jahre und die außerordentliche AL-Abgabe auf und ersetzte die vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft durch ein Recht der Gemeinschaft, gegen eine Einheit vorzugehen, die die Bewohner stört.

Die Gemeinden führen die Feder

Die Gemeinden können eigene AL-Satzungen erlassen und Eindämmungszonen (áreas de contenção) festlegen, in denen neue Registrierungen beschränkt sind und bestehende nicht frei übertragen werden können. Ein Gesetzesdekret von 2026 gibt Gemeinden mit mehr als 1.000 Registrierungen bis zum 31. Dezember 2026 Zeit, über eine Satzung zu entscheiden, und erlaubt eine einmalige Verlängerung jeder Aussetzung neuer Registrierungen, jedoch nie über dieses Datum hinaus.

Unsere portugiesischen Städte

• Historische Zentren geschlossen oder kontingentiert: Lissabon und Porto, wo mehrere zentrale Stadtbezirke keine neuen Einheiten mehr zulassen und andere mit Obergrenzen arbeiten.
• Gemeldete Aussetzungen oder enge Beschränkungen: Funchal, Sintra und Vila Nova de Gaia; die Einzelheiten sind in Bewegung und müssen bei der Stadtverwaltung (câmara) geprüft werden.
• Nach unserem Kenntnisstand Registrierung ohne Moratorium: Cascais, wo eine kommunale Satzung vorbereitet wird, sowie Loulé (einschließlich Vilamoura und Quarteira), Faro und Portimão.
• Kommunale Position noch nicht bestätigt: Braga und Coimbra.

Gäste, Abgaben und Einkünfte

Aufenthalte ausländischer Gäste müssen über das System SIBA an die Migrationsbehörde AIMA, früher SEF, gemeldet werden. Lissabon, Porto und eine Reihe weiterer Gemeinden erheben pro Nacht eine kommunale Touristenabgabe. AL-Einkünfte sind in Portugal zu erklären, auch von Eigentümern, die im Ausland leben, und durch die EU-Registrierungsverordnung ist die RNAL-Nummer nun auf jeder Plattform die maßgebliche Kennung.

Praktische Hinweise

Fragen Sie vor der Unterzeichnung der Kaufurkunde bei der câmara nach, ob der Stadtbezirk in einer Eindämmungszone liegt und ob die Registrierung des Verkäufers auf Sie übergehen würde. Pflegen Sie ein gutes Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft, denn ein dokumentierter Einspruch kann die Gemeinde dazu bringen, eine Registrierung zu löschen. Teilen Sie uns die Adresse mit; wir prüfen jede Anfrage und sagen Ihnen ehrlich, ob und wie wir helfen können.