Alquiler de corta estancia en Portugal: normas y consejos

Cómo funciona el marco nacional

En Portugal, el alquiler de corta duración se denomina alojamento local (AL). Cada unidad se inscribe en el registro nacional (RNAL) mediante una comunicación previa presentada ante el municipio, que dispone de 60 días para oponerse, o de 90 días en las zonas de contención. El Decreto-Ley 76/2024, de 23 de octubre de 2024, revirtió varias medidas del paquete Mais Habitação de 2023: levantó la suspensión nacional de nuevos registros en pisos, el límite de validez de cinco años y la contribución extraordinaria sobre el AL, y sustituyó la autorización previa del condominio por un derecho de este a oponerse a una unidad que moleste a los residentes.

Los municipios tienen la última palabra

Los ayuntamientos pueden aprobar su propio reglamento de AL y delimitar zonas de contención (áreas de contenção) donde los nuevos registros están restringidos y los existentes no pueden transmitirse libremente. Un decreto-ley de 2026 concede a los municipios con más de 1.000 registros hasta el 31 de diciembre de 2026 para decidir sobre un reglamento, y permite una única prórroga de cualquier suspensión de nuevos registros, nunca más allá de esa fecha.

Nuestras ciudades portuguesas

• Centros históricos cerrados o con cupo: Lisboa y Oporto, donde varias freguesias céntricas no admiten nuevas unidades y otras funcionan con límites.
• Suspensiones o restricciones estrictas señaladas: Funchal, Sintra y Vila Nova de Gaia; los detalles están cambiando y deben comprobarse con la câmara municipal.
• Registro sin moratoria, según lo que hemos podido comprobar: Cascais, donde se está preparando un reglamento municipal, así como Loulé (incluidas Vilamoura y Quarteira), Faro y Portimão.
• Posición municipal aún sin confirmar: Braga y Coímbra.

Huéspedes, tasas e ingresos

Las estancias de huéspedes extranjeros deben comunicarse a la agencia de migraciones AIMA, antiguo SEF, a través del sistema SIBA. Lisboa, Oporto y otros municipios cobran una tasa turística municipal por noche. Los ingresos del AL deben declararse en Portugal, también por los propietarios que viven en el extranjero, y el reglamento europeo de registro convierte ahora el número RNAL en la referencia en todas las plataformas.

Consejos prácticos

Antes de firmar la escritura, pregunte a la câmara si la freguesia se encuentra en una zona de contención y si el registro del vendedor pasaría a usted. Cuide la relación con el condominio, porque una oposición documentada puede llevar al municipio a cancelar un registro. Compártanos la dirección; estudiamos cada solicitud y le decimos con franqueza si podemos ayudarle y de qué manera.