Alquiler de corta estancia en Austria: normas y consejos

Nueve Länder, todavía sin registro

Austria deja el alquiler de corta duración en manos de sus nueve Länder, que controlan el derecho de la edificación, la ordenación del territorio y las tasas turísticas. El Reglamento (UE) 2024/1028 se aplica desde el 20 de mayo de 2026, pero el Ministerio Federal de Economía indica que ningún Land había implantado un procedimiento de registro cuando entró en vigor; el ministerio gestionará el punto único de entrada digital en cuanto un Land se adhiera. Por ahora no hay ningún número de registro austriaco que mostrar.

Viena: un umbral de 90 días y un registro en camino

Según el Código de Edificación de Viena, puede alquilar su propia vivienda a visitantes hasta 90 días por año natural sin permiso, siempre que siga siendo su residencia habitual; las empresas no pueden acogerse a esta regla. Por encima de 90 días, es posible un permiso de excepción limitado a cinco años fuera de las zonas residenciales (Wohnzonen), sujeto a condiciones sobre el edificio, mientras que dentro de una Wohnzone esa vía está cerrada. El 19 de septiembre de 2026 la ciudad anunció una ley de registro, que se someterá al consejo municipal en noviembre de 2026, con el registro previsto a partir del 1 de enero de 2027.

Cuatro ciudades, cuatro situaciones

• Viena: límite de 90 días para la residencia habitual; por encima, permiso o nada, según la zona.
• Graz: sin límite municipal específico, porque las cuestiones de uso de los edificios corresponden a Estiria; la ciudad cobra su tasa por pernoctación a los anfitriones que identifica.
• Salzburgo: el artículo 31b de la Ley de Ordenación del Territorio de Salzburgo considera uso indebido el uso turístico de los pisos salvo que se aplique una excepción, como el auténtico alquiler de habitaciones en la residencia habitual del propietario o las zonas reservadas a segundas residencias; las multas son elevadas.
• Innsbruck: la normativa urbanística del Tirol considera en general que un piso alquilado a turistas es una residencia de ocio ilegal, salvo que el propietario viva en el mismo edificio o se explote como un verdadero negocio de hostelería.

Trámites que se aplican en todas partes

Todo proveedor de alojamiento, incluido el alquiler privado de habitaciones, debe llevar un registro de huéspedes conforme a la Ley de Registro y anotar las llegadas en un plazo de 24 horas. Cada Land fija su propia tasa turística local, que por lo general los anfitriones cobran e ingresan. Los beneficios del alquiler deben declararse en el impuesto sobre la renta, y un servicio de tipo hotelero puede plantear cuestiones de derecho mercantil y de IVA.

Nuestro consejo antes de publicar el anuncio

Empiece por la zonificación, no por el precio: en Viena, averigüe si el edificio está en una Wohnzone; en Salzburgo y el Tirol, pregunte si alguna excepción ampara realmente su piso. Lleve la cuenta de noches desde la primera reserva y prepárese para el registro de Viena. Envíenos la dirección; estudiamos cada solicitud y le damos una respuesta clara sobre si podemos ayudarle y de qué manera.