Alojamento de curta duração em Áustria: regras e conselhos

Nove Länder, ainda sem registo

A Áustria deixa o arrendamento de curta duração aos seus nove Länder, que controlam o direito da construção, o ordenamento do território e as taxas turísticas. O Regulamento (UE) 2024/1028 aplica-se desde 20 de maio de 2026, mas o ministério federal da economia indica que nenhum Land tinha implementado um procedimento de registo quando o regulamento entrou em vigor; o ministério gerirá o ponto de entrada digital único logo que um Land adira. Por agora, não existe número de registo austríaco a exibir.

Viena: um limite de 90 dias e um registo a caminho

Ao abrigo do Código da Construção de Viena, pode arrendar a sua própria casa a visitantes até 90 dias por ano civil sem licença, desde que continue a ser a sua residência principal; as empresas não podem beneficiar desta regra. Para além dos 90 dias, é possível uma licença de exceção limitada a cinco anos fora das zonas residenciais (Wohnzonen), sujeita a condições relativas ao edifício, ao passo que dentro de uma Wohnzone essa via está fechada. A 19 de setembro de 2026, a cidade anunciou uma lei de registo, a apresentar à assembleia municipal em novembro de 2026, com o registo previsto a partir de 1 de janeiro de 2027.

Quatro cidades, quatro situações

• Viena: limite de 90 dias para a residência principal; para além disso, licença ou nada, consoante a zona.
• Graz: sem limite municipal específico, porque as questões de uso dos edifícios cabem à Estíria; a cidade cobra a taxa de dormida aos anfitriões que identifica.
• Salzburgo: a secção 31b da Lei de Ordenamento do Território de Salzburgo considera o uso turístico de apartamentos um desvio de finalidade, salvo exceção, como o genuíno arrendamento de quartos privados na residência principal do proprietário ou as zonas reservadas a segundas habitações; as coimas são pesadas.
• Innsbruck: o direito urbanístico do Tirol trata em regra um apartamento arrendado a turistas como uma residência de lazer ilegal, a menos que o proprietário viva no mesmo edifício ou que funcione como uma verdadeira empresa de hotelaria.

Papelada que se aplica em todo o lado

Todos os prestadores de alojamento, incluindo o arrendamento de quartos privados, têm de manter um registo de hóspedes ao abrigo da Lei do Registo e anotar as chegadas no prazo de 24 horas. Cada Land fixa a sua própria taxa turística local, que os anfitriões em regra cobram e entregam. Os lucros do arrendamento têm de ser declarados para efeitos de imposto sobre o rendimento, e um serviço de tipo hoteleiro pode levantar questões de direito comercial e de IVA.

O nosso conselho antes de publicar o anúncio

Comece pelo zonamento, não pelos preços: em Viena, descubra se o edifício se situa numa Wohnzone; em Salzburgo e no Tirol, pergunte se alguma exceção abrange realmente o seu apartamento. Conte as noites desde a primeira reserva e prepare-se para o registo de Viena. Envie-nos a morada; analisamos cada pedido e damos-lhe uma resposta direta sobre se e como podemos ajudar.