Affitti brevi in Austria: regole e consigli

Nove Länder, ancora nessun registro

L'Austria affida le locazioni brevi ai suoi nove Länder, competenti per il diritto edilizio, la pianificazione territoriale e i tributi turistici. Il Regolamento UE 2024/1028 si applica dal 20 maggio 2026, ma il Ministero federale dell'Economia dichiara che al momento della sua entrata in vigore nessun Land aveva attuato una procedura di registrazione; il ministero gestirà il punto di accesso digitale unico non appena un Land deciderà di aderire. Per ora non esiste un numero di registrazione austriaco da esporre.

Vienna: una soglia di 90 giorni e un registro in arrivo

In base al regolamento edilizio di Vienna potete affittare la vostra abitazione ai visitatori fino a 90 giorni per anno solare senza permesso, a condizione che resti la vostra residenza principale; le società non possono avvalersene. Oltre i 90 giorni è possibile un permesso in deroga, limitato a cinque anni, al di fuori delle zone residenziali (Wohnzonen) e subordinato a condizioni relative all'edificio, mentre all'interno di una Wohnzone questa strada è chiusa. Il 19 settembre 2026 la città ha annunciato una legge sulla registrazione, attesa in consiglio comunale a novembre 2026, con registrazione prevista dal 1° gennaio 2027.

Quattro città, quattro situazioni

• Vienna: tetto di 90 giorni per la residenza principale; oltre, un permesso oppure nulla, a seconda della zona.
• Graz: nessun limite comunale specifico, perché le questioni sull'uso degli edifici spettano alla Stiria; la città riscuote la tassa di pernottamento dagli host che individua.
• Salisburgo: l'articolo 31b della legge salisburghese sulla pianificazione territoriale considera l'uso turistico degli appartamenti un uso improprio, salvo eccezioni come l'autentico affitto di camere private nella residenza principale del proprietario o le zone riservate alle seconde case; le sanzioni sono pesanti.
• Innsbruck: la normativa urbanistica del Tirolo considera in genere un appartamento affittato ai turisti una residenza per il tempo libero illegale, a meno che il proprietario non abiti nello stesso edificio o che si tratti di una vera attività ricettiva.

Adempimenti validi ovunque

Ogni struttura ricettiva, compreso l'affitto di camere private, deve tenere un registro degli ospiti ai sensi della legge sulla notifica anagrafica e registrare gli arrivi entro 24 ore. Ogni Land fissa la propria tassa turistica locale, che di norma gli host riscuotono e versano. Gli utili da locazione vanno dichiarati ai fini dell'imposta sul reddito, e un servizio di tipo alberghiero può sollevare questioni di diritto commerciale e di IVA.

Il nostro consiglio prima di pubblicare l'annuncio

Partite dalla zonizzazione, non dal prezzo: a Vienna verificate se l'edificio si trova in una Wohnzone; a Salisburgo e in Tirolo chiedete se un'eccezione copre davvero il vostro appartamento. Contate le notti fin dalla prima prenotazione e preparatevi al registro di Vienna. Inviateci l'indirizzo: esaminiamo ogni richiesta e vi diamo una risposta chiara su se e come possiamo aiutarvi.