Alojamento de curta duração em Espanha: regras e conselhos

Uma manta de retalhos gerida pelas regiões

Espanha não tem uma licença nacional única para o arrendamento turístico. O turismo é competência das comunidades autónomas, cada uma com o seu próprio registo, e que exigem em regra uma declaração responsável (declaración responsable) antes de um apartamento poder ser comercializado; os ayuntamientos decidem depois onde esses alojamentos podem funcionar, através de zonamento, quotas e moratórias. O Estado tentou acrescentar uma camada nacional: o Real Decreto 1312/2024 criou um registo único de arrendamentos a partir de julho de 2025, mas a 21 de maio de 2026 o Supremo Tribunal (acórdão 620/2026) anulou esse procedimento de registo por falta de competência do Estado, mantendo as regras de partilha de dados pelas plataformas. Os registos regionais não foram afetados.

Os vizinhos têm agora direito de veto

Desde 3 de abril de 2025, ao abrigo da Lei Orgânica 1/2025, um apartamento num prédio em propriedade horizontal só pode iniciar uma nova atividade turística se a assembleia de condóminos a aprovar por maioria de três quintos. Leia os estatutos e as atas do seu prédio antes de tudo o resto.

A situação das nossas cidades espanholas

• Fechadas a novos apartamentos turísticos: Barcelona (sem novas licenças desde 2014, com as existentes a caducar em novembro de 2028), Málaga, Palma, Alicante, Bilbau, Cádis e Donostia-San Sebastián; L'Hospitalet de Llobregat, Girona e Ibiza (Eivissa) estão também fechadas a novos operadores ao abrigo das regras catalãs ou baleares.
• Abertas apenas em alguns bairros ou prédios: Madrid, Valência, Sevilha, Granada, Corunha e Benidorm, onde decidem o zonamento, o piso do apartamento ou um certificado municipal de compatibilidade.
• Registo regional, sem limite municipal identificado em 2026: Marbella.
• Ainda em análise: Saragoça, Múrcia, Las Palmas de Gran Canaria, Córdova, Valladolid, Vigo, Gijón, Vitoria-Gasteiz, Oviedo, Santa Cruz de Tenerife, Pamplona, Santander, Salamanca, Tarragona, Santiago de Compostela e Toledo.

Hóspedes, impostos e papelada

Os anfitriões têm de comunicar os dados dos hóspedes ao Ministério do Interior através da plataforma SES.Hospedajes, como exige o Real Decreto 933/2021. A Catalunha e as Ilhas Baleares acrescentam uma taxa turística regional por noite. Os rendimentos do arrendamento são tributáveis em Espanha, e os proprietários sem residência fiscal no país declaram-nos através das declarações do imposto sobre o rendimento de não residentes.

O que faríamos no seu lugar

Consulte o plano municipal para a sua rua exata antes de comprar, obtenha por escrito a votação do condomínio e só depois faça o registo regional. Onde se aplique uma moratória, pondere um arrendamento de média duração em vez de uma espera paciente. Diga-nos a morada e o projeto; analisamos cada pedido e dizemos-lhe com franqueza se e como podemos ajudar.