Kortetermijnverhuur in Spanje: regels en advies

Een lappendeken onder regie van de regio's

Spanje kent geen nationale vergunning voor vakantieverhuur. Toerisme is een bevoegdheid van de autonome gemeenschappen, die elk hun eigen register bijhouden en doorgaans een verklaring op eer (declaración responsable) eisen voordat een appartement op de markt mag; de gemeenten bepalen vervolgens via zonering, quota en moratoria waar verhuur is toegestaan. De Staat probeerde er een nationale laag aan toe te voegen: het Koninklijk Besluit 1312/2024 voerde vanaf juli 2025 één centraal verhuurregister in, maar op 21 mei 2026 vernietigde het Hooggerechtshof (arrest 620/2026) die registratieprocedure wegens gebrek aan bevoegdheid van de Staat, terwijl de regels over het delen van gegevens door platforms overeind bleven. De regionale registers blijven ongewijzigd.

De buren hebben nu een vetorecht

Sinds 3 april 2025 mag een appartement in een gebouw in mede-eigendom, op grond van Organieke Wet 1/2025, pas een nieuwe toeristische activiteit starten als de vereniging van mede-eigenaars dat met een meerderheid van drie vijfde goedkeurt. Lees vóór al het andere de statuten en notulen van uw gebouw.

Waar onze Spaanse steden staan

• Gesloten voor nieuwe toeristische appartementen: Barcelona (geen nieuwe vergunningen sinds 2014, bestaande vervallen in november 2028), Málaga, Palma, Alicante, Bilbao, Cádiz en Donostia-San Sebastián; ook L'Hospitalet de Llobregat, Girona en Ibiza (Eivissa) zijn onder Catalaanse of Balearische regels dicht voor nieuwkomers.
• Enkel open in bepaalde wijken of gebouwen: Madrid, Valencia, Sevilla, Granada, A Coruña en Benidorm, waar de zonering, de verdieping van het appartement of een gemeentelijk verenigbaarheidsattest de doorslag geeft.
• Regionale registratie, geen gemeentelijke beperking vastgesteld in 2026: Marbella.
• Nog in onderzoek: Zaragoza, Murcia, Las Palmas de Gran Canaria, Córdoba, Valladolid, Vigo, Gijón, Vitoria-Gasteiz, Oviedo, Santa Cruz de Tenerife, Pamplona, Santander, Salamanca, Tarragona, Santiago de Compostela en Toledo.

Gasten, belastingen en papierwerk

Verhuurders moeten de gegevens van hun gasten via het platform SES.Hospedajes doorgeven aan het ministerie van Binnenlandse Zaken, zoals het Koninklijk Besluit 933/2021 voorschrijft. Catalonië en de Balearen heffen daarbovenop een regionale toeristenbelasting per nacht. Huurinkomsten zijn in Spanje belastbaar, en eigenaars die er geen fiscale woonplaats hebben, geven ze aan via de aangifte inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen.

Wat wij in uw plaats zouden doen

Controleer vóór de aankoop het gemeentelijke plan voor uw precieze straat, zorg voor een schriftelijke goedkeuring van de mede-eigenaars en schrijf u daarna in bij het regionale register. Geldt er een moratorium, weeg dan middellange verhuur af tegen geduldig afwachten. Vertel ons het adres en het project; wij bestuderen elke aanvraag en zeggen u eerlijk of en hoe wij u kunnen helpen.