Kurzzeitvermietung in Spanien: Regeln und Rat

Ein Flickenteppich unter regionaler Hoheit

Spanien kennt keine einheitliche nationale Lizenz für Ferienwohnungen. Tourismus ist Sache der autonomen Gemeinschaften: Jede führt ein eigenes Register und verlangt in der Regel eine verantwortliche Erklärung (declaración responsable), bevor eine Wohnung vermarktet werden darf. Die Stadtverwaltungen legen dann über Zonierung, Kontingente und Moratorien fest, wo vermietet werden darf. Der Staat wollte eine nationale Ebene hinzufügen: Das Königliche Dekret 1312/2024 schuf ab Juli 2025 ein einheitliches Mietregister. Am 21. Mai 2026 hat der Oberste Gerichtshof (Urteil 620/2026) dieses Registrierungsverfahren jedoch mangels staatlicher Zuständigkeit aufgehoben und nur die Regeln zum Datenaustausch mit den Plattformen bestehen lassen. Die regionalen Register bleiben unberührt.

Die Nachbarn haben jetzt ein Vetorecht

Seit dem 3. April 2025 darf nach dem Organgesetz 1/2025 in einem Gebäude mit Wohnungseigentum (propiedad horizontal) eine neue touristische Vermietung nur beginnen, wenn die Eigentümergemeinschaft mit Dreifünftelmehrheit zustimmt. Lesen Sie deshalb vor allem anderen die Satzung und die Protokolle Ihres Hauses.

Wo unsere spanischen Städte stehen

• Geschlossen für neue Ferienwohnungen: Barcelona (seit 2014 keine neuen Lizenzen, die bestehenden sollen im November 2028 auslaufen), Málaga, Palma, Alicante, Bilbao, Cádiz und Donostia-San Sebastián; nach katalanischem bzw. balearischem Recht sind auch L'Hospitalet de Llobregat, Girona und Ibiza (Eivissa) für Neuzugänge gesperrt.
• Nur in bestimmten Vierteln oder Gebäuden möglich: Madrid, Valencia, Sevilla, Granada, A Coruña und Benidorm, wo die Zonierung, das Stockwerk der Wohnung oder eine kommunale Vereinbarkeitsbescheinigung entscheiden.
• Regionale Registrierung, 2026 keine kommunale Beschränkung festgestellt: Marbella.
• Noch in Prüfung: Zaragoza, Murcia, Las Palmas de Gran Canaria, Córdoba, Valladolid, Vigo, Gijón, Vitoria-Gasteiz, Oviedo, Santa Cruz de Tenerife, Pamplona, Santander, Salamanca, Tarragona, Santiago de Compostela und Toledo.

Gäste, Steuern und Formalitäten

Gastgeber müssen die Gästedaten gemäß dem Königlichen Dekret 933/2021 über die Plattform SES.Hospedajes an das Innenministerium übermitteln. Katalonien und die Balearen erheben zusätzlich eine regionale Touristensteuer pro Nacht. Mieteinnahmen sind in Spanien steuerpflichtig; Eigentümer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien erklären sie über die Einkommensteuer für Nichtansässige.

Was wir an Ihrer Stelle tun würden

Prüfen Sie vor dem Kauf den kommunalen Plan für Ihre genaue Straße, sichern Sie sich die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft schriftlich und melden Sie die Wohnung dann beim regionalen Register an. Wo ein Moratorium gilt, wägen Sie eine mittelfristige Vermietung gegen geduldiges Abwarten ab. Nennen Sie uns Adresse und Vorhaben; wir prüfen jede Anfrage und sagen Ihnen ehrlich, ob und wie wir helfen können.