Affitti brevi in Spagna: regole e consigli

Un mosaico gestito dalle regioni

In Spagna non esiste un'unica licenza nazionale per gli affitti turistici. Il turismo è competenza delle comunità autonome, ciascuna con un proprio registro, che di norma richiedono una dichiarazione responsabile (declaración responsable) prima di poter commercializzare un appartamento; i comuni stabiliscono poi dove gli affitti sono ammessi tramite zonizzazione, quote e moratorie. Lo Stato ha tentato di aggiungere un livello nazionale: il Regio Decreto 1312/2024 ha istituito un registro unico degli affitti a partire da luglio 2025, ma il 21 maggio 2026 il Tribunale Supremo (sentenza 620/2026) ha annullato tale procedura di registrazione per difetto di competenza statale, mantenendo però le norme sulla condivisione dei dati con le piattaforme. I registri regionali restano invariati.

Ora i condomini hanno diritto di veto

Dal 3 aprile 2025, in base alla Legge Organica 1/2025, un appartamento in un edificio in regime di proprietà orizzontale può avviare una nuova attività turistica solo se l'assemblea dei proprietari la approva con una maggioranza di tre quinti. Prima di ogni altra cosa, leggete lo statuto e i verbali del vostro condominio.

La situazione nelle nostre città spagnole

• Chiuse ai nuovi appartamenti turistici: Barcellona (nessuna nuova licenza dal 2014, quelle esistenti destinate a scadere a novembre 2028), Malaga, Palma, Alicante, Bilbao, Cadice e Donostia-San Sebastián; anche L'Hospitalet de Llobregat, Girona e Ibiza (Eivissa) sono chiuse ai nuovi ingressi in base alle norme catalane o baleari.
• Aperte solo in alcuni quartieri o edifici: Madrid, Valencia, Siviglia, Granada, A Coruña e Benidorm, dove decidono la zonizzazione, il piano dell'appartamento o un certificato comunale di compatibilità.
• Registrazione regionale, nessun limite comunale individuato nel 2026: Marbella.
• Ancora in fase di verifica: Saragozza, Murcia, Las Palmas de Gran Canaria, Cordova, Valladolid, Vigo, Gijón, Vitoria-Gasteiz, Oviedo, Santa Cruz de Tenerife, Pamplona, Santander, Salamanca, Tarragona, Santiago di Compostela e Toledo.

Ospiti, fisco e documenti

Gli host devono trasmettere i dati degli ospiti al Ministero dell'Interno tramite la piattaforma SES.Hospedajes, come previsto dal Regio Decreto 933/2021. Catalogna e Baleari aggiungono un'imposta turistica regionale per notte. I redditi da locazione sono tassabili in Spagna e i proprietari non residenti ai fini fiscali li dichiarano con la dichiarazione dei redditi dei non residenti.

Che cosa faremmo al vostro posto

Prima di acquistare, verificate il piano urbanistico comunale per la vostra via esatta, ottenete per iscritto il voto del condominio e poi presentate la domanda al registro regionale. Dove vige una moratoria, mettete a confronto un affitto di media durata con un'attesa paziente. Indicateci l'indirizzo e il progetto: esaminiamo ogni richiesta e vi diciamo con franchezza se e come possiamo aiutarvi.