Alquiler de corta estancia en España: normas y consejos

Un mosaico en manos de las comunidades autónomas

En España no existe una licencia nacional única para el alquiler turístico. El turismo es competencia de las comunidades autónomas, cada una con su propio registro, y por lo general exigen una declaración responsable antes de poder comercializar una vivienda; después, los ayuntamientos deciden dónde puede ejercerse la actividad mediante zonificación, cupos y moratorias. El Estado intentó añadir una capa nacional: el Real Decreto 1312/2024 creó un registro único de arrendamientos a partir de julio de 2025, pero el 21 de mayo de 2026 el Tribunal Supremo (sentencia 620/2026) anuló ese procedimiento de registro por falta de competencia estatal, aunque mantuvo las normas de intercambio de datos con las plataformas. Los registros autonómicos no se ven afectados.

Los vecinos tienen ahora derecho de veto

Desde el 3 de abril de 2025, en virtud de la Ley Orgánica 1/2025, una vivienda situada en un edificio en régimen de propiedad horizontal solo puede iniciar una nueva actividad turística si la comunidad de propietarios la aprueba por mayoría de tres quintos. Antes que nada, lea los estatutos y las actas de su comunidad.

Situación de nuestras ciudades españolas

• Cerradas a nuevos pisos turísticos: Barcelona (sin nuevas licencias desde 2014; las existentes caducarán en noviembre de 2028), Málaga, Palma, Alicante, Bilbao, Cádiz y Donostia-San Sebastián; L'Hospitalet de Llobregat, Girona e Ibiza (Eivissa) también están cerradas a nuevas altas por la normativa catalana o balear.
• Abiertas solo en algunos barrios o edificios: Madrid, Valencia, Sevilla, Granada, A Coruña y Benidorm, donde deciden la zonificación, la planta de la vivienda o un certificado municipal de compatibilidad urbanística.
• Registro autonómico, sin límite municipal identificado en 2026: Marbella.
• Aún en estudio: Zaragoza, Murcia, Las Palmas de Gran Canaria, Córdoba, Valladolid, Vigo, Gijón, Vitoria-Gasteiz, Oviedo, Santa Cruz de Tenerife, Pamplona, Santander, Salamanca, Tarragona, Santiago de Compostela y Toledo.

Huéspedes, impuestos y papeleo

Los anfitriones deben comunicar los datos de los huéspedes al Ministerio del Interior a través de la plataforma SES.Hospedajes, tal como exige el Real Decreto 933/2021. Cataluña y las Islas Baleares añaden un impuesto turístico autonómico por noche. Las rentas del alquiler tributan en España, y los propietarios que no son residentes fiscales las declaran mediante el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

Lo que haríamos en su lugar

Consulte el planeamiento municipal de su calle exacta antes de comprar, asegure por escrito el acuerdo de la comunidad y, después, inscríbase en el registro autonómico. Donde rija una moratoria, compare el alquiler de temporada con una espera paciente. Cuéntenos la dirección y el proyecto; estudiamos cada solicitud y le decimos con franqueza si podemos ayudarle y de qué manera.