Affitti brevi in Croazia: regole e consigli

Una legge costruita attorno all'host residente

La legge croata sulle attività ricettive (NN 152/2024) distingue l'host residente, la cui residenza permanente è registrata nella stessa unità locale dell'immobile, dai proprietari che affittano a puro scopo di lucro, e tassa i due casi in modo diverso. Ogni unità necessita di un provvedimento di categorizzazione (rješenje) dell'ufficio della contea, dell'iscrizione nel sistema eTurizam e di un numero di registrazione indicato in ogni annuncio; gli ospiti vengono registrati tramite eVisitor. Nei condomini la legge richiede ora il consenso di una maggioranza qualificata dei comproprietari, rilasciato per più anni e revocabile in caso di violazioni.

Il potere locale su posti letto e zone

Le città determinano gran parte del risultato pratico tramite i piani territoriali e la loro politica sulla capacità turistica. Dubrovnik è il caso più restrittivo: nell'alta stagione 2025, dopo le nuove regole, i posti letto turistici privati sono diminuiti di oltre 2.000, e lì una nuova capacità va considerata improbabile finché i piani della città non diranno altrimenti.

Le nostre città croate

Zagabria, Spalato, Fiume, Zara e Pola appartengono al gruppo licenza: aperte ai proprietari che ottengono il rješenje e soddisfano il requisito del consenso condominiale. Dubrovnik rientra, a tutti gli effetti pratici, nel gruppo congelamento.

Tasse e tributi

I locatori privati scelgono di solito tra un'imposta forfettaria per posto letto, fissata dal comune, e la tassazione del reddito effettivo al netto dei costi documentati, come utenze, ammortamento e interessi sul mutuo. I professionisti locali stimano il forfait tra circa 100 e 300 € per posto letto all'anno nelle zone più turistiche, comprese Zagabria e Spalato. In aggiunta si paga l'imposta di soggiorno per ogni notte di ciascun ospite, e le sanzioni per l'affitto non registrato vanno da 1.000 a 15.000 € per le persone fisiche.

Che cosa significa per voi

Il permesso è rilasciato al proprietario, che resta l'host ufficiale; un gestore lavora al vostro fianco, non al vostro posto. Assicuratevi il consenso dei comproprietari prima di investire, verificate il piano territoriale della città e mettete a bilancio l'imposta forfettaria come costo fisso, dovuta qualunque sia l'andamento della stagione. Esaminiamo ogni richiesta e vi diciamo con franchezza se e come possiamo aiutarvi.