Affitti brevi in Italia: regole e consigli

Due codici su ogni annuncio

Il codice identificativo nazionale, il CIN, è obbligatorio dal 1° gennaio 2025 per ogni locazione breve o turistica. Viene rilasciato tramite la banca dati del Ministero del Turismo (BDSR), va indicato in ogni annuncio ed esposto presso l'immobile, e la maggior parte delle regioni vi aggiunge un proprio codice regionale. La stessa legge impone rilevatori di fumo e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori, oltre alla presentazione di una SCIA al comune quando l'affitto è gestito in forma imprenditoriale. La mancanza del CIN può costare da 800 a 8.000 €.

Regioni, comuni e legge di bilancio 2026

Le regioni gestiscono la classificazione e i codici; i comuni fissano l'imposta di soggiorno e, in alcuni casi, limiti urbanistici. Dal 1° gennaio 2026 la legge di bilancio presume che affittare per brevi periodi tre o più appartamenti costituisca attività d'impresa, il che richiede una partita IVA, e la cedolare secca è al 21% su un'unità a scelta e al 26% sulle altre.

Città per città

• Nuovi affitti bloccati: Firenze, nel centro UNESCO e, dal 2026, in ulteriori zone oltre il centro, una disciplina confermata dal tribunale amministrativo regionale.
• Regole locali particolari: Venezia, dove l'affitto oltre le 120 notti l'anno nel centro storico e nelle isole ricade sotto un apposito regolamento comunale; Napoli, che limita il numero di unità turistiche per edificio nel suo centro UNESCO; Bolzano, con un contingente comunale di posti letto e un requisito di residenza previsto dalla legge provinciale.
• CIN e codice regionale, nessun tetto comunale individuato: Roma, Milano, Torino, Palermo, Genova, Bologna, Bari, Catania, Verona, Padova, Trieste, Perugia, Ravenna, Rimini, Cagliari, Salerno, Bergamo, Trento, Siracusa, Lecce, La Spezia, Pisa, Lucca, Como, Olbia, Matera e Siena.

Ospiti e documenti

Le generalità degli ospiti vanno trasmesse alla Questura tramite il portale Alloggiati Web, e l'imposta di soggiorno del comune (imposta di soggiorno) va riscossa ovunque sia prevista. Diversi comuni stanno preparando o rivedendo le proprie regole, quindi ciò che vale oggi potrebbe cambiare nel giro di pochi mesi.

La nostra raccomandazione

Ottenete il codice regionale e il CIN prima che il primo annuncio vada online, installate i dispositivi di sicurezza e conservatene la prova. Se possedete più appartamenti, contate con attenzione le unità: il terzo cambia il vostro inquadramento fiscale. Inviateci i dati dell'immobile: esaminiamo ogni richiesta e vi diciamo con franchezza se e come possiamo aiutarvi.