Alquiler de corta estancia en Italia: normas y consejos

Dos códigos en cada anuncio

El código identificativo nacional italiano, el CIN, es obligatorio desde el 1 de enero de 2025 para todo alquiler de corta duración o turístico. Se obtiene a través de la base de datos del Ministerio de Turismo (BDSR), debe figurar en todos los anuncios y exhibirse en la vivienda, y la mayoría de las regiones añaden su propio código regional. La misma ley exige detectores de humo y de monóxido de carbono en funcionamiento y extintores, así como una SCIA (comunicación de inicio de actividad) ante el comune cuando el alquiler se gestiona como actividad empresarial. No tener el CIN puede costar entre 800 € y 8.000 €.

Regiones, comuni y presupuestos de 2026

Las regiones se ocupan de la clasificación y de los códigos; los comuni fijan la tasa turística y, en algunos casos, límites urbanísticos. Desde el 1 de enero de 2026, la ley de presupuestos presume que alquilar tres o más pisos por períodos cortos es una actividad empresarial, lo que exige número de IVA, y la tributación a tipo fijo de la cedolare secca es del 21 % para una unidad elegida y del 26 % para las demás.

Ciudad por ciudad

• Nuevos alquileres bloqueados: Florencia, en el centro declarado Patrimonio de la UNESCO y, desde 2026, en otros barrios fuera de él, un régimen avalado por el tribunal administrativo regional.
• Normas locales específicas: Venecia, donde alquilar más de 120 noches al año en el centro histórico y las islas queda sujeto a un reglamento municipal propio; Nápoles, que limita las unidades turísticas por edificio en su centro UNESCO; Bolzano, con un cupo municipal de plazas y un requisito de residencia conforme a la ley provincial.
• CIN y código regional, sin límite municipal identificado: Roma, Milán, Turín, Palermo, Génova, Bolonia, Bari, Catania, Verona, Padua, Trieste, Perugia, Rávena, Rímini, Cagliari, Salerno, Bérgamo, Trento, Siracusa, Lecce, La Spezia, Pisa, Lucca, Como, Olbia, Matera y Siena.

Huéspedes y papeleo

La identidad de los huéspedes debe transmitirse a la policía a través del portal Alloggiati Web, y debe cobrarse la tasa turística del comune (imposta di soggiorno) allí donde se aplique. Varios comuni están preparando o revisando sus propias normas, de modo que lo que hoy es válido puede cambiar en pocos meses.

Nuestra recomendación

Obtenga el código regional y el CIN antes de publicar el primer anuncio, instale los equipos de seguridad y conserve la prueba. Si tiene varios pisos, cuente bien las unidades: la tercera cambia su situación fiscal. Envíenos los datos de la vivienda; estudiamos cada solicitud y le decimos con franqueza si podemos ayudarle y de qué manera.