Alquiler de corta estancia en Croacia: normas y consejos

Una ley construida en torno al anfitrión residente

La Ley de Actividades Hosteleras de Croacia (NN 152/2024) distingue al anfitrión residente, cuya residencia permanente está registrada en la misma unidad local que el inmueble, de los propietarios que alquilan con fines puramente lucrativos, y grava a unos y otros de forma distinta. Cada unidad necesita una resolución de categorización (rješenje) de la oficina del condado, la inscripción en el sistema eTourism y un número de registro visible en cada anuncio; los huéspedes se registran a través de eVisitor. En los edificios de pisos, la ley exige ahora el consentimiento de una mayoría cualificada de copropietarios, otorgado por varios años y revocable en caso de incumplimientos.

Poder local sobre plazas y zonas

Los municipios deciden buena parte del resultado práctico a través de sus planes territoriales y de su política de capacidad turística. Dubrovnik es el caso más restrictivo: las plazas turísticas privadas se redujeron en más de 2.000 en la temporada alta de 2025 tras las nuevas normas, y allí debe considerarse improbable nueva capacidad hasta que los planes de la ciudad digan lo contrario.

Nuestras ciudades croatas

Zagreb, Split, Rijeka, Zadar y Pula pertenecen al grupo de licencia: abiertas a los propietarios que obtienen el rješenje y cumplen el requisito del consentimiento del edificio. Dubrovnik está, a efectos prácticos, en el grupo de congelación.

Impuestos y tasas

Los arrendadores particulares suelen elegir entre un impuesto a tanto alzado por plaza, fijado por el municipio, y la tributación de los ingresos reales menos los gastos justificados, como suministros, amortización e intereses de préstamos. Los profesionales locales sitúan el tanto alzado aproximadamente entre 100 € y 300 € por plaza y año en las zonas más turísticas, incluidas Zagreb y Split. A ello se suma la tasa turística por huésped y noche, y las multas por alquiler no registrado van de 1.000 € a 15.000 € para los particulares.

Qué significa para usted

El permiso se concede al propietario, que sigue siendo el anfitrión oficial; un gestor trabaja a su lado, no en su lugar. Asegure el consentimiento de los copropietarios antes de invertir, compruebe el plan territorial del municipio y presupueste el impuesto a tanto alzado como un coste fijo que se paga sea cual sea el resultado de la temporada. Estudiamos cada solicitud y le decimos con franqueza si podemos ayudarle y de qué manera.