Affitti brevi in Danimarca: regole e consigli

L'occupante, e solo l'occupante

La legge danese, tramite la legge sulle case estive, consente a una persona di affittare la propria abitazione occupata tutto l'anno (helårsbolig), in cui risulta residente, per un numero limitato di notti: 30 l'anno se affitta direttamente, e fino a 70 se ogni prenotazione passa da una piattaforma che comunica i redditi all'Agenzia delle entrate danese. I comuni possono alzare questo tetto a circa 100 notti. Le case vacanza seguono regole separate, e un appartamento acquistato come puro investimento, in cui non vive nessuno, non rientra in questo modello.

Il disegno di legge del 2026

A seguito di un accordo politico di gennaio 2026, un nuovo disegno di legge sulle locazioni brevi è stato messo in consultazione pubblica il 23 settembre 2026. Secondo la sintesi dell'associazione di categoria Dansk Erhverv, mantiene la logica dei 70 giorni, aggiunge un obbligo di informazione oltre tale soglia, aumenta le sanzioni e consente ai comuni di subentrare allo Stato nella vigilanza. Non crea alcun sistema di registrazione degli host ai sensi del Regolamento UE 2024/1028. Fino al voto del Parlamento si applica la legge vigente.

Copenaghen e Aarhus

• Copenaghen: il comune non si è avvalso della possibilità di salire a 100 notti, quindi si applicano i limiti di 30 e 70 notti.
• Aarhus: si applica anche qui il quadro nazionale; non abbiamo trovato un innalzamento locale.

Entrambe le città rientrano quindi nel gruppo «tetto di notti», con la condizione aggiuntiva che l'host deve abitare effettivamente nell'abitazione.

Fisco e regole delle associazioni

I redditi derivanti dall'affitto della propria abitazione sono tassabili, ma si applica una franchigia esente standard, più elevata quando la piattaforma comunica i dati automaticamente. Le associazioni di proprietari e le cooperative possono limitare o vietare i soggiorni brevi nei loro statuti, e gli inquilini necessitano del consenso scritto del locatore.

Il nostro consiglio

In Danimarca la domanda decisiva è chi abita nell'alloggio. Se si tratta della vostra residenza, usate una piattaforma che comunica i redditi, contate con cura le notti e leggete lo statuto della vostra associazione. Se si tratta di un puro investimento, con la legge attuale l'affitto breve difficilmente è il modello giusto, e preferiamo dirvelo fin dall'inizio. Descriveteci la vostra situazione e vi diremo con franchezza se e come possiamo aiutarvi.