Location courte durée en Slovénie : règles et conseils

Une nouvelle loi sur l'hôtellerie

La loi slovène sur le secteur de l'hôtellerie et de la restauration (ZGos-1) s'applique depuis le 1er janvier 2026. Dans un immeuble de trois logements ou plus, louer un appartement à des touristes exige l'accord écrit des copropriétaires détenant plus des trois quarts des quotes-parts ainsi que des propriétaires des logements contigus ; dans un immeuble de deux logements, chaque copropriétaire doit donner son accord. Les accords deviennent caducs au bout de trois ans ou lors d'un changement de propriétaire, tandis que ceux déjà délivrés restent valables jusqu'au 31 décembre 2026 ou trois ans après leur délivrance, la date la plus tardive étant retenue. Un appartement peut accueillir au plus 15 voyageurs, avec au moins 8 m² par personne, et chaque logement a besoin d'un numéro d'identification affiché sur les plateformes.

Plafonds de jours municipaux

Les plafonds de jours de location ne peuvent s'appliquer qu'à partir du 1er janvier 2027, et seulement là où une commune est classée à haut risque pour le logement, via la liste gouvernementale ou son propre acte général. Le plafond par défaut y est de 60 jours par année civile, que la commune peut ajuster entre 30 et 270 jours par arrêté.

Ljubljana

La capitale relève de notre groupe plafond de nuitées : la location reste possible avec les accords en poche, mais sous le régime du haut risque, un plafond par défaut de 60 jours à partir de 2027 bouleverse l'économie des courts séjours toute l'année. Vérifiez le statut de la ville et tout arrêté local avant de vous fier à un chiffre.

Enregistrement et fiscalité

Un particulier doit s'enregistrer soit comme loueur enregistré (sobodajalec), limité à cinq mois ou 150 jours par an et à 15 voyageurs, soit comme entrepreneur individuel ; l'administration financière (FURS) traite la location non enregistrée comme du travail non déclaré, avec des amendes de 400 € à 30 000 €. Les revenus sont imposés comme revenus d'activité indépendante, la déclaration étant déposée via eDavki au plus tard le 31 mars, et les hôtes utilisant des plateformes étrangères doivent acquitter la TVA sur les commissions des intermédiaires. La taxe de séjour est due par nuitée et par voyageur.

Que faire

Recueillez les accords tôt et archivez-les avec leur date, car ils expirent. Prévoyez un calendrier mixte : courts séjours dans la limite des jours autorisés et locations de moyenne durée le reste de l'année. Surveillez ensuite l'arrêté municipal, qui peut relever ou abaisser le plafond. Nous étudions chaque demande et vous disons en toute franchise si nous pouvons vous aider, et comment.